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B8. Training for Land Use Boards    Bonus 8. Training for Land Use Boards  In the fall of 2017, with the exact date not available, we used the CPTC Site Plan training module to train  the Northampton Planning Board. The module had been customized by Wayne Feiden for a CPTC  sponsored workshop and then presented to the Northampton Planning Board.  Attached is that CPTC module, as customized.    12/8/2020 1 Site Plan Review Revised October 2017 Site Plan Review Site Plan Review  physical design from community vision Community  Vision Site Plan: The Details  Built & Natural  Environment Details  support the  vision Site Plan Review Site Plan Review is about the DETAILS •“Regulation of use rather than its prohibition” •Denial only in exceptional circumstances •Incomplete application •Infrastructure critical to project not possible •Denial provides blueprint for applicant to come back •Site Plan is NOT a Special Permit •In Special Permit: is use appropriate? Site Plan Review Site Plan Review is about the DETAILS •Layout •Scale •Appearance •Environmental •Safety •Mitigation •Bicycle & pedestrians •Parking •Traffic •Drainage •Signage •Utilities •Lighting •And MORE Site Plan Review Site Plan Enabling Authority= Home Rule •Special Permit Authority= Zoning Act MGL  c.40A, §9 and local zoning •Site Plan Authority= Home Rule Amendment,  Mass. Constitution Article 89 and local zoning “Any  city or town may…exercise any power…which the  general court has power to confer upon it…not  inconsistent with the constitution or laws enacted by  the general court…and which is not denied, either  expressly or by clear implication.” Site Plan Review Site Plan Granting Authority (SPGA) •Planning Board (most experienced) •Planning staff (technical issues, new models) •Hybrid Board (e.g., Cape Cod) •Board of Selectmen or City Council (rare) •Zoning Board of Appeals (rare) •Building Inspector (older models) 12/8/2020 2 Site Plan Review Site Plan Requirement thresholds A local decision codified in zoning •When other permits needed •E.g., Special Permit or Variance •Other thresholds for by‐right uses •square feet of new construction •parking spaces required •area of land cleared •number of daily trips generated Site Plan Review Aspects of Site Plan (examples‐zoning details the focus) •Pedestrian and vehicular access and circulation •Parking and loading •Landscaping, screening and buffers •Lighting •Signage •Stormwater management •Water and wastewater systems •Architectural consistency and scale Site Plan Review Site Plan Review Actions 1. Deny site plan (procedural) •fails to provide information required by zoning 2. Approve with reasonable conditions  •May add to expense but not indirect denial 3. Deny site plan (substantive) almost never •Site plan is “may be so intrusive on the needs of  the public in one regulated aspect or another that  rejection by the board would be tenable.” •Denial must include details of what changes would  result in approval Site Plan Review Reasonable Conditions (examples) •Dumpster screening •Construction mitigation (e.g., dust, traffic, noise) •Sign limits •Noise limits •Performance and maintenance guarantees •Landscaping  •Parking spaces •Sewer connection •Hours of operation •Police details •Bicycle separation & bicycle racks •Sidewalk connections/extensions Site Plan Review Minimum Procedural Safeguards 1. Applicant has opportunity for be heard,  present evidence, and have a hearing.  (Local zoning determines public meeting or  a public hearing.) 2. Post site plan meeting and/or hearing  agenda and provide copy to applicant.  (Provide additional notice to abutters and  newspaper as required by local zoning.) 3. Minutes and all evidence public.  Site Plan Review Avoid Illegal Conditions Hampden Registry Book 11450, Page 34 12/8/2020 3 Site Plan Review Vote •Majority vote of those present  •Local zoning may set other requirements (e.g.,  majority of entire board) •Each voting board member must attend all  sessions of site plan public meetings (Mullin rule) •IF municipality accepts MGL c. 39 §23D, a member may  miss one session and still vote IF that member certifies  in writing that they have reviewed all evidence from the  missed session. Site Plan Review Time Lines and Grandfathering •Be specific in zoning  •Allow mutually agreed upon extensions •Often zoning specifies special permit time line •Probably constructive approval if time lines  not met •Freeze provision of M.G.L. c40A, §6 probably  do not apply to site plan approval Site Plan Review Appeal of Site Plan Decisions •Detail appeal procedure in local zoning •E.g. appeal process same as for Special Permits •IF zoning does not specify procedure: •Appeals of site plans connected to Special  Permits or Variances  connected to that permit •Appeals of other site plans appealable with   building permit Site Plan Review Site Plans: Needs are site dependent safety bicycles & pedestrians signage LID‐drainage parklets drainage crosswalks Legacy Infrastructure Land‐ scaping Site Plan Review Rules for Plan Reviewers 1. Demand clarity, understandable plans & details e.g., ⃝‐‐flag pole. Is it a 10’ or 100’ tall flag pole? 2. Get stamped plans, but errors still possible 3. Reflect on community vision and zoning 4. Its not only automobile focus: bicycles and  pedestrians need narrow curb cuts and sidewalks 5. Avoid excessive lighting levels Site Plan Review •Engineering, Architecture, and Metric Scales •Two  scales per side 10 1 inch=10 feet 20  1 inch=20 feet 30 1 inch=30 feet 40  1 inch=40 feet 50 1 inch=50 feet 60 1 inch=60 feet •Other Scales 80 scale (1”=80’), use 40 scale & multiply by 2 100 scale (1”=100’), use 10 scale and add a zero 200 scale (1’=200’), use 20 scale and add a zero Reading a Site Plan: scales 12/8/2020 4 Site Plan Review Using A Scale Site Plan Review Legends •Items and symbols shown on plan.  For example: catch basin existing spot elevation x 75.0 water line ____ _ _ _____ contour ‐‐‐‐‐104 ‐‐‐ proposed underdrain _ __ _ _ _ _ _ _ _ _ Site Plan Review Symbols are NOT universal: ASK if not clear Site Plan Review Site Plan Sheets •Locus plan: context •Plan view: from the top (existing and proposed) •Profile view: cut‐away view (e.g. underground) •Cross section: perpendicular to a run •Details: details matter •Photometric plan: Lighting isobars •Elevations: 2‐dimensional view from front or side •Perspectives: 3‐dimensial view in context  Site Plan Review Locus Plans, for context USGS Orthophoto Sketchup Site Plan Review Plan View: Existing Conditions Overall site context redevelopment vacant site 12/8/2020 5 Site Plan Review Plan View: Overall Site Plan‐ building and parking plan Site Plan Review Plan View:  Access and Traffic 1. No parking front of building  2. Two curb cuts, one‐way flow Site Plan Review Site Plan Sidewalk over  driveway Angle parking Dumpster screen Site Plan Review Planting Plan Parking island Site Plan Review Site Plan context Site Plan Review Post‐Development: Test  Yourself Board exercise: Visit a  project after it is built with  outside planner. What do  you do different next time? 12/8/2020 6 Site Plan Review Profile (e.g. public or private roads) Cross Section (e.g. public or private roads) Site Plan Review Site Details: details matter Site Plan Review Photometric Plan: Light level isobars Site Plan Review Elevations: building details (2‐D) Site Plan Review Perspective: in context (3‐D) Hard to measure and enforce, shows vision Site Plan Review http://masscptc.org/ “to empower land use officials to make effective  and judicious decisions in the areas of  development, transportation, natural resources  and the environment by providing educational  opportunities, access to information and  resources, and by enhancing cooperation among  and integration of land use boards within local  government.”